Bien gérer son patrimoine immobilier, ce n’est pas seulement savoir l’exploiter afin d’en tirer des compléments de revenus. C’est aussi le rentabiliser pendant toute la durée de sa détention et en optimiser la fiscalité y afférente. La gestion de plusieurs biens peut s’avérer complexe certes, mais elle est recommandée dans la mesure du possible, afin de diversifier le patrimoine et par conséquent, répartir les risques. La composition d’un parc immobilier peut être physique seulement ou mixte (biens physiques et pierre-papier). Dans certains cas, il peut aussi s’agir de gérer uniquement un portefeuille de produits pierre-papier, qui sont d’ailleurs les plus rentables, ce que nous allons aborder un peu plus loin dans cet article.
Quand gérer soi-même son patrimoine ?
Si vous détenez un ou deux immeubles, vous pouvez gérer votre patrimoine vous-même, en disposant toutefois d’une base minimale en matière d’exploitation immobilière. Exemple : organisation, connaissance du fonctionnement des marchés, des avantages et des risques, connaissance de l’évolution des lois, évaluation régulière de l’atteinte des objectifs, estimation annuelle des rendements, etc.
Faut-il faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine immobilier ?
En revanche, si votre patrimoine est plus complexe, faire appel à un expert se révèle plus rassurant, en ce sens que ce sera ce dernier qui fournira les meilleurs conseils dans le but après analyse, voire audit patrimonial. Son rôle est aussi de vous aider à préparer votre succession en anticipant éventuellement la transmission. La revue de la composition patrimoniale est également déterminante à l’approche du départ à la retraite, et c’est le rôle du conseiller en gestion de patrimoine immobilier de s’atteler à cette mission, le moment venu.
Exemple de réaménagement des actifs au fil du temps
À partir d’un certain âge, les biens physiques seront progressivement transmis aux enfants, sauf dans certains cas, par exemple pour celui d’un bien à usage de résidence principale, ou si les revenus à la retraite sont trop faibles et qu’ils doivent être compensés par des loyers. Il existe aussi un montage patrimonial très avantageux qui consiste à donner la nue-propriété à ses enfants et à conserver l’usufruit, ce qui vous donne le droit de continuer à encaisser les loyers ou d’occuper le bien jusqu’à votre décès. Cela s’appelle le montage du démembrement qui est viager et qui permet à vos héritiers de recouvrer la pleine propriété à cette échéance.
La souscription à des produits pierre-papier sera encouragée, dans la mesure où ce sera le tiers exploitant qui se charge de la gestion locative, tandis que le senior perçoit des dividendes pour compléter ses revenus. La pierre-papier est d’ailleurs rentable pour tous types d’investisseurs, quel que soit leur âge et leur situation financière. Rappelons que ce sont par exemple les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les sociétés d’investissement immobilier côté (SIIC), les organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Le crowdfunding immobilier peut aussi être considéré comme étant de la pierre-papier, dans une certaine mesure. Les rendements sont meilleurs que pour l’immobilier physique et la diversification est au rendez-vous.
La gestion d’un bien immobilier en indivision
Lors de la succession, ou après une donation entre vifs, l’immobilier légué devient un bien indivis, c’est-à-dire indivisible, en présence des enfants qui y ont tous droit. La gestion peut devenir problématique, en particulier si les indivisaires ne sont pas d’accord sur le mode d’exploitation du bien. Ainsi, le conseiller peut proposer la création d’une société civile immobilière ou SCI familiale – pour un bien nu – ou une SARL de famille s’il s’agit d’un bien loué meublé. Ces deux montages fonctionnent sur la base de parts de sociétés dont chaque indivisaire est libre de disposer (les conserver, les transmettre, les revendre).
