Parmi les investissements locatifs qui font profiter de la meilleure rentabilité : la location meublée non professionnelle (LMNP). Vous vous lancez alors dans une activité commerciale qui vous fait profiter de multiples avantages : défiscalisation, rendement net de plus de 4%, gestion flexible.
Réduire ses impôts sans contraintes
Un des principaux avantages de la location meublée : réduire votre impôt sur le revenu sans contrainte. Avec certains dispositifs, les exigences concernent la durée d’engagement, la typologie du bien et l’emplacement (zonage, commune, quartier, etc.). Ce qui n’est pas le cas si vous revêtez le statut de LMNP, sauf si vous vous servez du dispositif Censi-Bouvard. Dans ce cas, le logement doit être neuf et votre engagement est de 9 ans ferme.
Rappelons que les régimes applicables sont les suivants : le réel d’imposition et le micro-BIC, en fonction du montant total de votre chiffre d’affaires annuel, c’est-à-dire vos recettes locatives.
Enregistrer de bons rendements
Les rendements issus de la location meublée sont de 4% à 4.5% net. Vous investissez alors dans un immobilier de rente, c’est-à-dire dans un bien qui génère des revenus passifs mensuels et ce, sans pour autant tabler sur de la plus-value. On parle également d'immobilier de rendement que vous achèterez en considérant le rapport qualité prix.
Évitez cependant les passoires thermiques, car même si elles sont proposées à un prix décoté, le montant des travaux de rénovation pourrait alourdir votre budget. Rappelons que vous devez avant tout réduire la consommation énergétique du bâti afin qu’il devienne un bâtiment étiqueté E, au moins, au DPE (diagnostic de performance énergétique). L’idéal serait de transformer le bâtiment en logement A afin d’échapper aux fréquents travaux et de le faire louer sans prise de tête sur au moins les 9 prochaines années.
S’engager librement sur la durée et fixer soi-même ses loyers
Avec la LMNP, pas de durée minimale d’engagement : vous pouvez conserver le bien aussi longtemps que vous le souhaitez du moment que vous le louez meublé. De même, pas de plafond maximal de loyer : vous avez la liberté de le déterminer – en tenant toutefois compte de certains paramètres tels que l’indice de référence des loyers (IRL) de l’Insee qui considère l’évolution des prix à la consommation. Nous y reviendrons d’ailleurs dans le prochain paragraphe.
Notons que ces loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), puisque vous exercez une activité commerciale en louant meublé.
Comment calculer le juste loyer ?
Attention au calcul, du fait de l’absence de balises : il est question de ne pas le surévaluer ou, à l’inverse, le sous-évaluer. Les paramètres à tenir en compte sont le loyer de référence et la surface habitable du logement. L’indice IRL de l’Insee intervient lorsque vous souhaitez réaliser une augmentation de vos loyers.
Toujours est-il que les loyers ne doivent pas excéder un certain seuil de revenus du locataire (généralement à hauteur de 30% à 35% de ses ressources).
Bien estimer les loyers est primordial, car c’est de cet indicateur dont dépend l’attractivité du logement. Vous réduisez ainsi les risques de carence locative, de même que les fréquents turn-over. Vous fidélisez vos locataires et ce, sur du long terme.
Veillez aussi à comparer les cours sur le marché, par rapport à la taille du logement. Afin d’appliquer des loyers attractifs, il vaut mieux opter pour des petites surfaces. Même si vous disposez d’une grande construction, il s’avère judicieux de le morceler en deux ou trois logements indépendants (exemple : les aménager en appartements T2 ou T3 qui sont les plus recherchés.
